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　　今天有一房產(chǎn)公司財會人員向公司老總咨詢說今年所得稅和增值稅共3200多萬元。公司老總一聽就急眼了，怎么可能會要交這么多的稅？會計說，都怪銷售經(jīng)理，非得要12月31日交房，要不然的話，不會有那么多的稅款的！

　　老板說，交3200多萬元的稅款和銷售經(jīng)理有什么關系呢？你不要對人家有成見！

　　會計說，不是我對她有成見，如果咱們把交房日期往后推一下，哪怕是延后一天，改為1月1日交房，咱們都不要交這么多稅了！

　　老板說，怎么了？交房日期這么重要嗎？

　　會計說，當然重要了，下面我給您解釋一下：

　　一、增值稅

　　按照營改增文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房的預售階段，應該依照不含增值稅的預收款的3%預繳增值稅，等到交房時，按照實際銷售額確認銷項稅額，減去已取得的進項稅額，再減去預繳的增值稅為應補的增值稅額，因此，咱們企業(yè)12月31日交房，意味著納稅義務發(fā)生，就應當確認銷項稅額。

　　咱們企業(yè)開發(fā)的房子雖然交付了，但是，仍有大量的工程款發(fā)票未取得，無法取得進項稅額抵扣。

　　咱們開發(fā)的項目屬于房地產(chǎn)新項目，行業(yè)內的大數(shù)據(jù)測算結果是房地產(chǎn)新項目增值稅稅負率基本上在3%左右，但是，由于咱們企業(yè)由于在12月31日交房，缺乏進項抵扣，增值稅稅負達到了7%，遠遠高于平均稅負率。

　　實際應該繳納的城市維護建設稅、教育費附加和、地方教育費附加是以實際繳納的增值稅為計稅依據(jù)的，如果繳納的增值稅多了，那么實際應該繳納的增值稅也會增加。

　　二、所得稅

　　所得稅也是一樣，12月31日交房了，咱們就要在本年度確認銷售收入和銷售成本，銷售收入咱們是有了，但是成本發(fā)票咱們缺的還多著呢，即使按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件的規(guī)定，不得超過合同金額的10%計提成本，那也是遠遠不夠的，所得稅還是要多交。

　　如果咱們把交房日期往后拖一天，拖到1月1日，那么確認銷售收入和銷售成本的時間就拖到了下個年度，到時候咱們的工程款發(fā)票取得的也差不多了，就根本不要交那么多所得稅了。

　　老板說，既然交房日期這么重要，你怎么不早點提出呢？

　　會計感到很委屈，銷售經(jīng)理定的交房日期，我是后來才知道的啊！

　　?老板說，交房日期是我和銷售經(jīng)理一起定的，你不要怪銷售經(jīng)理，以后再有類似的情況，你也一起參與！咱們這個項目根本掙不了多少錢，現(xiàn)在交3200萬元的稅款太虧了，事已至此，你們財務的想想辦法啊！

　　會計說，我建議按下述步驟做：

　　一、首先，暫停開具銷售不動產(chǎn)的發(fā)票。

　　按照增值稅的相關規(guī)定，開具發(fā)票與交付房產(chǎn)的孰早點為納稅義務發(fā)生時間，咱們企業(yè)的房子雖然交付了，但是發(fā)票未集中開具，這樣的話，咱們可以暫緩開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，盡量往后拖，稅務檢查的時候，咱們可以打個擦邊球，增值稅暫時不用交那么多！

　　這個方案要銷售經(jīng)理配合，和業(yè)主溝通好，要不然的話，業(yè)主去投訴咱們不提供發(fā)票就麻煩了！

　　二、然后抓緊時間辦理竣工結算。

　　馬上讓工程部與總包單位會談，抓緊時間辦理竣工結算，爭取在5月31日前竣工結算完成，取得全額工程款發(fā)票，實在不行的話，多付他們一點工程款也是值得的。

　　三、最后財務上全額計提成本。

　　據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十二條的規(guī)定，因未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足部分可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

　　咱們公司在5月31日前如果不能取得全額工程款發(fā)票，根據(jù)這個文件預提的成本最多為合同金額的10%，這樣計提的成本是遠遠不夠的，因此，我覺得應該膽子大一點，全額計提成本，差多少成本就計提多少成本。

　　老板說，你不按稅法規(guī)定計提成本，稅務來查咱們怎么辦？

　　會計說，可以按照國家稅務總局公告的文件規(guī)定，在匯算清繳期限結束以后，稅務機關如果發(fā)現(xiàn)企業(yè)應當取得而未取得發(fā)票，并且告知企業(yè)的，企業(yè)應當自被告知之日起60日內補開、換開符合規(guī)定的發(fā)票，所以，如果稅務來查咱們了，咱們只要在60日內取得發(fā)票就可以了！

　　不過這是存在稅收風險的，所以我前面說，要膽子大一點啊！

　　最后老板說，沒有風險就沒有收益，就按你說的辦吧！