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邁入二十一世紀以來，經濟形勢疊彩紛呈，隨著法制的不斷健全，通過法院解決經濟糾紛的案件也不斷增多，國有企業因為做大國有資產、解決政府問題而參與法院強制拍賣不動產的競拍也日益增多，在法院拍賣環節中約定俗成的載明“一切稅、費由買受人承擔”所引發的涉稅問題也不斷引發爭議，背后巨額的稅收負擔甚至引發流拍、悔拍現象。國有企業如參與此中必然要耗費大量的人力物力財力，甚至可能影響國有企業的納稅信用等級評定，不可不慎。因此，本文以國有企業中法拍過程中的涉稅金額較大不動產為研究對象，依據法拍不動產涉稅規定，通過案例提出了相應的納稅規劃建議，以期幫助國有企業做出更好的決策。
一、法拍不動產的涉稅風險
法院在強制拍賣處置被執行人不動產時，通常會在拍賣公告中約定標的物過戶所涉及買賣雙方所要承擔的物業費、稅費出讓金及其可能存在的水、電、土地等方面的欠費均由拍得方承擔；辦證費用或不能辦證的風險由買受人自行承擔。因此，在競拍法拍資產時，顯而易見有承擔稅收繳納風險、欠費追償風險、不能辦證風險等等，下文主要闡述涉稅風險。
（一）存在承擔被執行人大額交易稅費風險
不動產交易過戶涉及的稅收主要有增值稅、城建稅、地方教育費附加、教育費附加、企業所得稅、印花稅、土地增值稅、契稅等，如下表所示。
圖片
通過上述列舉，國有企業如果競得法拍不動產，則需要替被執行人承擔至少7項稅費，影響較大的有增值稅、土地增值稅和企業所得稅。
案例一：以原價（或重置成本價）2000萬元，競得價5000萬元（不含稅）為例，按據實征收計算，需要承擔的稅費高達2255萬（其中土地增值稅應交1200萬元），稅負高達45%，意味著承擔被執行人的稅費后，取得該不動產的實際負擔成本要近7300萬元，不動產價值風險大幅攀升。
（二）存在不承擔被執行人歷史欠稅難以過戶的風險
除替被執行人承擔不動產產權轉移交易大額稅費負擔之外，被執行人會被法院強制拍賣不動產，通常該不動產名下極可能存在營業稅（增值稅）、企業所得稅、房產稅、土地使用稅等其他未繳交稅費情形。根據《國家稅務總局財政部國土資源部關于進一步加強土地稅收管理工作的通知》（國稅發[2008]14號）《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2015]89號）等規定，要求不動產過戶必須嚴格執行“先稅后證”政策，未取得營業稅（增值稅）、契稅、土地增值稅等稅收完稅憑證或免稅憑證的，一律不得辦理權屬登記。同時，如該被法院強制拍賣的不動產存在房產稅、土地使用稅等歷史欠稅未清理情形，則可能被稅務機關追繳欠稅。國有企業要取得該不動產產權之前必須先替被執行人繳清相關稅費（含歷史欠稅），不繳清稅款則無法過戶辦證。
案例二：甲公司參與了某司法拍賣網絡平臺上某地法院于2018年5月發布的不動產司法拍賣。競買成功后，甲公司與稅務機關、法院就其是否應依法承擔本來應由被執行人（賣方）承擔的交易稅費這一重要問題產生爭議，造成其最終無法過戶辦證的嚴重后果。
究其原因，只因其忽略了競拍公告上的第八條款：“八、買受人除付清全部拍賣價款外，買賣雙方交易所需承擔的一切稅費及有可能存在或者已經存在的欠稅、物業費、水費、電費均由買受人自行承擔……”。
（三）存在無法取得增值稅專用發票進行進項抵扣風險
被執行人會被法院強制拍賣不動產，通常存在經營不良、停工停產、走逃失蹤、賬證不全等情況，稅務機關會根據《稅務登記管理辦法》第三十八條的規定，認定其為“非正常納稅戶”，并暫停其對稅務登記證件、發票領購簿和發票的使用權，同時也不允許通過稅務窗口代開專票。此外，就算被執行人處于正常納稅戶狀態，也常出現故意不配合開票或躲避開票情況。
案例三：2018年某地法院通過淘寶平臺強制拍賣某處廠房，福建某國有公司拍得此處廠房，拍得后才知廠房的被拍賣人是一家私營公司且因為經營不善已是“非正常納稅戶”，已經無法找到該廠房的成本原始憑據和相關完稅憑證，同時也無法開具轉讓不動產增值稅專用發票讓競得人進行進項抵扣。
因此，國有企業如果競得此類法拍不動產，則存在無法取得增值稅專用發票進行進項抵扣的風險，今后該不動產如果再次出售或轉讓，將面臨按交易價格全額計征增值稅，稅負大增，國有企業資產增值將大幅縮水。
（四）存在替被執行人承擔的大額稅費無法在企業所得稅稅前列支風險
《國家稅務總局向最高人民法院的復函》（國稅函[2005]869號）中指出，在人民法院對被執行人實施的強制拍賣、變賣財產的執行活動中，被執行人均應對拍賣、變賣財產的全部收入所產生的稅款依法進行申報繳納。因此，替被執行人承擔大額交易稅收后取得的發票開票人是被執行人名稱，而不是作為競得方的國有企業；同時，稅務機關開具出來的稅單、完稅憑證或免稅證明上記載的納稅人名稱也是被執行人名稱。所以，拍賣公告并非對法律法規已經確定的納稅主體的變更，而只是款項金額的約定。
例如江蘇省南京市中級人民法院“（2017）蘇01行終893號”行政判決書有類似的表述：“法律、法規對于納稅義務人的規定與稅款的實際承擔者是兩個不同的概念，法律、法規在明確納稅義務人的同時，并不意味著禁止其他主體代為繳納，其他主體可以根據相關約定自愿代為繳納稅款。”以被執行人單位名稱所開具的稅單和完稅憑證或免稅憑證等稅務單據，不能作為受買方的國有企業的合法有效憑證，也不得作為在競得方的國有企業的企業所得稅稅前扣除的依據。
二、法拍不動產存在涉稅風險的成因
在各類法拍中，涉及標的物性質確認、拍賣程序、納稅主體、計稅價格等方面，均存在不容忽視的問題。法拍不動產之所以存在上述四大涉稅風險，主要成因有以下幾個方面：
（一）法院對納稅人的納稅責任認定不清
基層法院在處理法拍不動產時，有意混淆納稅責任承擔主體，常常以“一切稅、費由買受人承擔”的公告約定方式來化解其應履行的協助稅務機關征收交易稅款的義務，造成買受人存在巨大的額外稅收風險。“一切稅、費由買受人承擔”的做法，也違背了納稅人依稅法確定原則，也與《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（法釋[2016]18號）中規定的“因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔”相抵觸。
（二）被執行人的不良財務狀況是“一切稅、費由買受人承擔”形式出現的主因
法拍不動產執行實踐中，被執行人通常都是非正常狀態，經營不良、停工停產、走逃失蹤、賬證不全等情況屢見不鮮，其財務狀況更是糟糕無比，根本無力也不愿再承擔非其主觀自愿被拍賣不動產的相關稅費。因此，基層法院為了保障勝訴方利益，促使被查封不動產盤活，就會對應由被執行人承擔的稅費進行轉嫁，由買受人一并承擔。
（三）債權人保全債權、兌現債權的主觀需求
債權人處置債務人不動產需要通過法院進行拍賣，如果稅費由債務人（被執行人）承擔，債務人一是不愿配合，二是可能故意拖延不交，如此一來，債權人就難以及時兌現債權。此外，根據征管法規定，稅收優先于無擔保債權，“一切稅、費由買受人承擔”有利于債權人保全債權份額。
三、法拍不動產的涉稅風險應
以上文所舉案例1為例，據實征收下，替被執行人承擔的稅費是2255萬元，而如果增值稅、企業所得稅和土地增值稅采取核定征收的話，則替被執行人承擔的稅費是708萬元，稅負率僅為14%左右，節稅1547萬元。由此可見，如何規避其中的涉稅風險，對實現國有企業稅收優化、不動產過戶投用以及實現國有資產增值等方面有重大意義。
（一）研讀法拍公告，開展調查研究和稅費測算
如上文案例2中的甲公司，在司法拍賣結束后才考慮到巨大的相關稅收成本問題。這樣的受買方拍賣結束后，如果不及時繳納稅款，可能會對競拍所得財產辦理過戶手續造成影響，損害了受買方經濟利益。因此，競買人應在參與司法拍賣之前，及時了解法拍標的物的相關稅費問題。作為被法院強制執行的不動產，它主要有四個來源：一是按揭違約產生，銀行會申請拍賣；二是欠錢不還了，被債主申請拍賣；三是司法沒收；四是無主房產。也就是說所有法拍房的第一手資料都在法院，法院的網站等平臺對此也會發布一些消息。
1.拍前盡職調研：國有企業參與拍賣競拍前，應組織團隊對拍賣公告進行深入研讀，必須對被執行人的經營情況、財稅情況、社會影響、有無歷史遺留問題以及標的物形成的前因后果進行深入調研。
2.部門走訪：應當到被執行人的主管國土部門、房管部門、規劃部門、稅務部門座談了解情況，應重點了解當地最新稅收政策和實際執行口徑，關注被執行人有無歷史欠稅。
3.稅費測算：咨詢財稅專家或稅務中介，組織精干力量，結合調研情況，對標的物的各項應納稅費進行詳細測算，提出參與競拍意見和競拍處理方案。
（二）聘請稅務中介，進行稅收規劃和稅收優化
法拍不動產情況復雜，形式多樣，涉稅差異巨大且計算繁復，競得法拍不動產后，國有企業自有的財稅力量通常難以勝任后續的稅收優化工作，專業的事應當交給專業的人或機構去做。
1.選聘稅務中介：應當提前聘請稅務中介，首選具有法拍資產處理經驗，同時又與稅務機關關系優好，溝通能力強的稅務中介，以利工作推進。
2.啟動稅收規劃：應要求稅務中介參與過程調研和稅收分析、規劃、優化，根據法拍不動產的實際情況提出多套具體的解決方案，同時向稅務機關稅收政策專家請教，征詢稅收規劃方案的適用度和可行性。
3.確定可行方案：將多套方案的優劣程度和可行性，提請企業領導決策，確定工作努力方向和稅收進退方案。
（三）加強稅務溝通，尋求爭議妥協和工作配合
1.提前稅務報備：競得法拍不動產之后，應及時與被執行人的主管稅務機關聯系溝通，主動說明情況并提交相關法拍文件和成交資料報備。
2.多層稅務溝通：以稅務中介為橋梁紐帶，主動向設區市、縣級稅務局和基層稅收主管分局溝通，并提出多種可選稅收方案進行協商，爭取有利的征收方式，實現涉稅爭議妥協和稅收政策優化適用。
3.主動工作配合：加強與稅務機關的工作配合，取得稅務機關支持和信任，盡早敲定稅收方案，及時劃繳應納稅款，確保“辦稅過戶兩便利”。
四、建議
法院作為不動產司法拍賣事項的執行主體，即使是在經濟糾紛案件中，也在事實上行使了業主或中介的如定價、撮合交易等職能，應作為承擔相應的責任。
1.法院有在拍賣前詳細調查和公示不動產相關信息的義務，包括所有權歸屬及其狀態，是否欠繳稅費和是否對外出租等與受買方利益相關的信息。法院雖然不是盈利機構，但為了避免因司法拍賣產生更多的經濟糾紛同時保障司法拍賣高效進行，應為參與競拍者（受買方）做好相關服務。
2.對于司法拍賣不動產的稅費成本應在事前進行告知。國有企業作為競拍者（受買方）參與不動產法拍，并最終作為不動產終端接盤方，客觀上幫助社會解決了大量經濟糾紛案件，對社會有極大的貢獻。因此，法院通過互聯網、拍賣行等渠道拍賣不動產時做到：一是初始定價應做合理估算，降低初始定價價格；二是詳細列出競拍后受買方應承擔的各類稅費及房產總價的計算方法；三是以保護受買方利益為前提，明確告知“虧損警示線”（競拍價格上限）。
3.不動產評估是不動產強制拍賣程序中的重要環節。當前我國執行實務中不動產評估的主要問題是評估結果嚴重失實，不僅影響了強制拍賣的效果，也損害了當事人的利益。圍繞不動產評估中評估機構、法院和當事人三方主體，構建起三方主體在評估過程中權利、義務和責任明確的法律規范體系，如實行評估費按件計算規則、強化評估機構勤勉義務、確立評估機構責任機制、強化當事人和法院的配合義務以及加強對評估機構的外部監督等。
