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房地產行業作為國民經濟的“壓艙石”，對帶動消費、擴大內需、拉動上下游產業發展以及促進國民經濟增長等方面，均起著至關重要的作用。為進一步促進房地產行業的可持續發展，小編為大家梳理房地產行業各環節主要面臨的涉稅風險，助力房地產企業更好地守護“萬家燈火”。
涉稅風險一：違規列支預提費用
案例：A房地產企業共開發了3個房地產項目，在項目竣工結轉開發產品時，企業對部分未取得發票的應付工程款作了預提處理。預提的費用包括土地征用費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費及公共配套設施費，3個項目合計預提金額約5億元，對應合同總金額約46億元。
具體分析：這個案例中我們需要關注的風險點主要有二，分別是超限額列支預提費用和超范圍列支預提費用。房地產企業應注意稅收法規規定的預提比例上限，對于出包工程而言，發票不足金額預提費用不能超過出包合同總金額的10%；同時也要注意在政策允許的費用范圍內預提，只有出包工程、公共配套設施、報批報建費用和物業完善費用才可預提，切勿超范圍列支預提費用。
國稅發〔2009〕31號第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
涉稅風險二：甲供工程業務重復扣除“甲供材料”
案例：B房地產企業與施工企業簽訂一份“甲供材”建筑施工合同，約定：合同金額為1000萬元（含B企業購買提供給施工企業施工材料），增值稅金額為90萬元。工程竣工，決算價為1090萬元，“甲供材”金額為200萬元。另外，B企業向材料供應商采購材料200萬元，收到13%的增值稅進項發票，B企業計入“開發成本”科目的成本金額是1200萬元。
具體分析：企業采取包工不包料方式發包工程，在材料供應商提供的材料、水電和其他物資已憑發票計入開發成本的情況下，讓施工企業按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發成本。因此，在含“甲供材”金額簽訂合同的情況下，房地產企業與施工企業在工程結算時，建議盡可能采用“差額結算法”，即將甲供材金額不計入工程結算價和施工企業的銷售額中，從而避免重復列支開發成本的稅務風險。
涉稅風險三：缺失合法有效的稅前扣除憑證
案例：C房地產企業委托某房地產經紀有限公司，開展商品房銷售代理及現場手續辦理等業務，雙方約定根據委托代辦完成進度計算代理費。當年，C房地產企業計提委托銷售代理費390萬元，計入“銷售費用”科目，并在企業所得稅前全額扣除。但該筆款項當年并未實際支付，也未取得任何合法有效憑證，產生了違規稅前扣除的涉稅風險。
具體分析：是否能取得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定了成本費用支出。因此，企業在業務交易時需注意上游供貨商或服務提供商能否及時開具發票，同時在入賬時需注意取得發票是否符合規定、票面信息是否與經濟業務一致、是否為作廢發票等。
國稅發〔2009〕31號第二十條 企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。
第三十四條 企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
涉稅風險四：符合資本化條件的借款費用未做資本化處理
案例：D房地產開發企業經稅務機關提醒后發現，2020年“財務費用”科目數據為170萬元，其中110萬元為工程貸款產生的利息，該筆工程貸款資金用于建設甲項目，符合資本化條件，但該筆貸款發生的相關利息卻被財務人員記入了“財務費用”科目，而未進行資本化處理。
具體分析：企業發生的借款費用，符合資本化條件的，必須進行資本化處理；不符合資本化條件的，才可作為期間費用在所得稅稅前扣除。房地產開發企業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應準確劃分成本對象，嚴格遵守會計準則和稅法的規定，精確計算資本化的金額，才能管控好稅務風險。
國稅發〔2009〕31號第二十一條 企業的利息支出按以下規定進行處理：（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
風險點五：外購禮品贈送客戶費用全額扣除
案例：E房地產企業購買服裝、雨傘等作為禮品贈送給客戶，并將該筆支出計入期間費用科目，申報企業所得稅前全額扣除。
具體分析：外購禮品贈送客戶應作視同銷售處理，并且禮品贈送支出不得超限額扣除。就增值稅而言，視同銷售貨物行為無銷售額的，依次按當月同類貨物的平均銷售價格、最近時期同類貨物的平均銷售價格、組成計稅價格的順序確定；就企業所得稅而言，除另有規定外，應按照被移送資產的公允價值確定銷售收入。例子中，該房地產企業的禮品贈送支出屬于業務招待支出，只能按照發生額的60%作稅前扣除且不得超過當年營業收入的5‰ 。
涉稅風險六：合同約定應收未收房款未確認收入
案例：F房地產企業本月預收房款8000萬元，簽訂購房合同金額2.38億元（其中含合同約定分期付款當月應收而未收到的房款800萬元）。次月申報期內，財務人員僅將預收房款8000萬元確認收入并申報了企業所得稅，合同約定分期付款當月應收未收房款800萬元未確認銷售收入，產生涉稅風險。
具體分析：房地產企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。其中，采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。
現今的房地產企業較多地是在稅務風險暴雷后進行事后補救，事先管理意識較為薄弱。如今來自國家經濟增長放緩，帶來的房地產行業管控日趨嚴格，房企的發展速度降到冰點。趨緊的行業競爭和前景，促使房地產企業修煉“內功”，重視規范經營，提高納稅遵從度繼而降低企業稅收負擔，減少對外投資并購中的稅收成本和稅務機關稽查的可能，將作為房企未來經營過程中開源節流的必不可少一環。
個房地產企業要突破“局端風控”固化思維，告別“霧里看花”式事后風險檢查。一定要做到通過稅務政策執行事前管控、地產重大專項事中管控、稅務核算全過程合規風控、業財稅票數據比對與分析等事項，建議各房地產企業看下這個書，提升企業稅務風險免疫力、加強全流程風險攔截能力。
