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關于公司銷售費用中的利息在稅收中的扣除的問題，不同類型的稅種有不同的規定，這主要是反映在所得稅和土地增值稅的計稅扣除上，一不小心，就容易出現涉稅風險。下面小編來為你解答，希望能幫助到大家。
一、案例
某房地產開發企業開發一普通標準住宅項目，2012年初通過信托投資公司籌集項目開發資金1個億，合同確定的信托收益為年15%，該企業無其他資金借貸，也無其他開發項目相互拆借資金的情況，按規定可據實扣除。2014年底達到可清算條件，2015年4月，企業按照稅務機關的通知要求提交了土地增值稅自行清算報告及相關資料，自行清算結果增值率為19.3%，由于所開發的項目屬于普通標準住宅，因此按照稅收政策規定免征土地增值稅。
主管稅務機關受理后，通過逐項審核，確認該企業利息扣除超過當地商業銀行同期同類貸款年利率加上浮后為9%的標準，因此，應調減扣除項目金額。經從新計算，該清算項目土地增值稅的增值率已超過20%，應繳納土地增值稅。
針對審核結果，企業財務負責人認為，信托公司屬于金融機構，企業根據信托合同所支付的信托收益應當據實扣除，不認同稅務機關的納稅調整結果。
二、政策依據及法理分析
近年來，由于國家進一步加大了對房地產市場的宏觀調控力度，金融企業在對房地產開發企業的資金支持規模、力度等方面都在減小，一些房地產開發企業由于資金短缺，不得不另劈溪徑選擇其他的融資渠道，而信托籌資就是其中之一。針對本案例來說，為了準確把握和正確執行稅收政策，我們必須弄清以下三個關鍵性的問題：
（一）土地增值稅計算時的利息扣的問題有明確具體的規定
1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：銷售費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
2、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》國稅函[2010]220號文規定：銷售費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
3、國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算鑒證業務準則》的通知中規定：審核利息費用是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
上述相關政策規定，明確了土地增值稅在計稅中的利息扣除標準的問題，即：銷售費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過“按商業銀行”同類同期貸款利率計算的金額。
（二）弄清信托公司與商業銀行的區別
《中華人民共和國信托法》所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。即大家常說的“受人之托，代人理財”。根據經營業務的性質，信托公司屬廣義上的金融機構，但他與各類銀行等專業金融機構相比，不管是金融政策、經營范圍等都存在較大的差異，具有獨立的特殊性。根據中國銀行業監督管理委員會發布的《信托公司管理辦法》規定：信托公司不得開展除同業拆入業務以外的其他負債業務。即沒有吸收負債性質的信托存款來發放貸款的業務。
商業銀行的概念是區分于中央銀行和投資銀行的，是一個以營利為目的，以多種金融負債籌集資金，多種金融資產為經營對象，具有信用創造功能的金融機構。商業銀行的業務主要集中在吸收公眾存款，發放貸款業務，即以較低的利率借入存款，以較高的利率放出貸款，存貸款之間的利差就是商業銀行的主要利潤。
由于信托公司沒有吸收負債性質的存款來發放貸款的業務，在實際經營業務中大多表現為兼具股權和債權性質的投資，因此，從稅收政策上來講，信托公司是金融機構，但他不是銀行，更不屬于“商業銀行”性質。
（三）利息扣除在不同的稅種征管上有不同的規定，要準確把握，不能混淆
企業銷售費用中的利息計稅扣除的問題，主要反映在所得稅和土地增值稅的計稅扣除上。從所得稅上計稅扣除的規定來看，所有規定表述的都是按照不超過“金融企業”同期同類貸款利率計算的數額，這當中的“金融企業”就包括了包括銀行、財務公司、信托公司等，也就是說，在所得稅的計稅利息扣除上，凡支付給“金融企業”的利息都可全額在所得稅前據實扣除，不作納稅調整。而土地增值稅中的計稅扣除，都表述的是最高不能超過按“商業銀行”同類同期貸款利率計算的金額。凡支付給非銀行金融企業的利息支出，必須與“商業銀行”同期同類貸款利率相比對，對超過部分要作納稅調整。因此，利息扣除在不同的稅種征管上有不同的規定，要準確把握，不能混淆。
三、結論：
根據上述分析，主管稅務機關對本案例的稅務處理是正確的。
